Der Kauf einer Wohnung ist kein Unterfangen, das mal ebenso nebenbei durchgeführt wird. Für viele ist der Erwerb einer Immobilie etwas ganz Neues und Einmaliges.
Investitionen in “Betongold” bringen viele Vorteile mit sich und zählen heutzutage zu einem der wichtigsten Bestandteile einer ausgewogenen Vermögensplanung. Das liegt einerseits an dem menschlichen Grundbedürfnis nach einer Behausung. Andererseits spielt auch die gegenüber anderen Anlageformen deutlich bessere Resistenz gegen die Konjunkturzyklen eine Rolle. Somit bieten Immobilien sogar in Zeiten wirtschaftlicher Turbulenzen eine sehr interessante Investitionsmöglichkeit.
Chancen und Risiken einer Investition in Immobilien
Sowohl für Kapitalanleger, als auch für Eigennutzer, bieten sich eine Vielzahl verschiedener Chancen und Risiken, die bei der Auswahl, dem Kaufprozess, der Finanzierung als auch bei der langfristigen Betreuung der Immobilie berücksichtigt werden müssen.
Von Inflation wird gesprochen, wenn die Preise aller Güter und Dienstleistungen insgesamt steigen. In einem zunehmend dynamischen Finanzumfeld spielt die Inflation für zukünftige Entwicklungen eine immer größere Rolle. Die Folgen der Einführung des Euros und die danach folgende Finanzpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) sind weitere sehr große Einflussfaktoren auf zukünftige Inflationsentwicklungen. Durch die Anpassung der Mieten an den Inflationsverlauf bieten die Immobilien einen effektiven Schutz vor Inflation. Ist die Immobilie zudem durch Fremdmittel finanziert, verringert die Inflation den realen Rückzahlungswert des Darlehens.
Das anhaltende niedrige Zinsniveau der letzten Jahre hat zu großer Verunsicherung bei institutionellen und privaten Anlegern geführt. Die Banken- und Finanzkrise hat deutlich gezeigt wie schwankend die Finanzmärkte sind und welche extremen Auswirkungen die daraus folgenden Unsicherheiten beinhalten. Die Investition in Immobilien, die in den meisten Fällen einen langfristigen Charakter hat, senkt das Gesamtrisiko der Marktzyklen und stabilisiert die Rendite.
Je langfristiger die Betrachtung der Investition in Immobilien ausfällt, desto positiver gestalten sich die Auswirkungen. Auch in der heutigen Zeit gibt es immer noch viele Personen, die zur finanziellen Altersabsicherung Kapital- und Rentenversicherungen besitzen. So wird der Unterschied zwischen diesen Kapitalanlageformen besonders deutlich, betrachtet man den Übergang auf die eigenen Nachkömmlinge. Legt man zugrunde, dass die Rentenzahlung aus einer Versicherung die gleiche Höhe hat wie die Miete einer Immobilie, verfällt die Versicherung nach Ableben der Person, während die Immobilie auf die nächste Generation vererbt wird.
Bei einer langfristigen Betrachtung haben sich die Mieten inflationsgestützt nachhaltig erhöht. Über Jahrzehnte gesehen sind Mieten immer wieder gestiegen und auch für die Zukunft wird sich dieser Trend wohl fortsetzen. Jedoch sollte bei einer Investition in Immobilien keine Mietsteigerung berechnet und zugrunde gelegt werden. In einer Investitionsplanung sollte davon ausgegangen werden, dass sich die Mieten nicht erhöhen und selbst dann muss sich die Investition, ohne weitere Wertsteigerung der Immobilie oder der Mieterträge selbst, positiv gestalten. Zukünftige Mietentwicklungen wirken sich somit positiv für den Anleger aus und verringern den Eigenanteil der Investition.
Bei der Betrachtung der Nachfrage nach Immobilien spielt neben den wirtschaftlichen Aspekten die demographische Entwicklung eine wichtige Rolle. So stehen der sinkenden Geburtenrate in Deutschland eine Reihe von nachfragestimulierenden Faktoren, wie die große Einwandererzahl und die Tendenz zu mehr Single-Haushalten, gegenüber. Einen weiteren positiven Einfluss auf den Immobilienwert hat die steigende Nachfrage nach mehr Lebensqualität und die damit verbundene zusätzliche Nachfrage nach mehr Quadratmeterfläche pro Kopf und Wohnung.
Bei der Nutzung einer Immobilie zu Vermietungszwecken erzielt der Anleger „Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung (Mietzins)“. Die damit verbundenen Werbungskosten sind unbeschränkt abzugsfähig, soweit keine Vermietung zu einem marktunüblichen Mietzins an nahestehende Personen vorliegt. Darüber hinaus kann man je nach Objektarbeit die AfA (Abschreibung für Abnutzung) steuerlich geltend machen.
Jede Immobilieninvestition steht und fällt mit der Einnahme der regelmäßigen Miete. Ist eine Immobilie nicht vermietet und zahlt der Mieter nicht oder verspätet, gerät die Investition in Gefahr. Darüber hinaus ist es wichtig zu gewährleisten, dass Schäden durch einen Mieter reguliert werden und nicht zu Lasten den Kapitalanlegers gehen. Erfahren Sie in einem persönlichen Gespräch wie wir in unserem "FULL-Service-Konzept" diese Risiken berücksichtigen und diesen konzeptionell entgegenwirken.
Die Niedrigzinsphase der letzten Jahre hat zu einer enormen Nachfragesteigerung auf dem Immobilienmarkt geführt. Zudem gibt es derzeit ein geringes Angebot, da viele Immobilienbesitzer keine Veranlassung haben ihre Immobilie zu verkaufen und das Kapital alternativ zu investieren. Die hohe Nachfrage und das geringe Angebot können zu Überteuerung führen, jedoch gilt es dies individuell zu betrachten. Weitere Einflussfaktoren, wie die allgemeinen Baukostenentwicklungen sowie Bauauflagen, haben ebenfalls einen starken Einfluss auf die Immobilienpreisentwicklung. Lassen Sie sich gerne von uns beraten!
Investitionen und Instandhaltung sind für viele unerfahrenen Immobilienbesitzer schwer zu kalkulieren. Instandhaltungsrücklagen müssen ab dem Kauf sofort gebildet werden, da sonst unerwartet hohe Sonderzahlungen entstehen können. Hier sollte bereits im Vorfeld geprüft werden, wann mit welchen Investitionen zu rechnen ist. Hier gibt es große Unterschiede zwischen einer Investition in eine Neubau- oder in eine Bestandsimmobilie, über die wir Sie gerne informieren.
Unsere Erfahrungen zeigen, dass vielen Anlegern die Vorteile einer Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage bewusst sind, jedoch scheuen die meisten die darauf entstehenden Zeit- und Arbeitsaufwendungen. Gerne zeigen wir Ihnen welche Aufwendungen entstehen können und wie wir in unseren Konzept viele für Sie übernehmen.
Full-Service-Konzept: Chancen nutzen und Risiken vermeiden
Nach dem Grundsatz “Chancen zu nutzen und Risiken zu vermeiden” haben wir 1999 gemeinsam mit Anwälten, Steuerberatern und Notaren ein Konzept für Kapitalanleger entwickelt, welches von Beginn an erfolgreich am Markt durchsetzen konnte, wodurch unsere Kunden auf jahrelange Erfahrung und eine erfolgreiche Historie zurückschauen und von dieser profitieren. Unser “Full-Service-Konzept” ermöglicht Kapitalanlegern eine vergleichweise risikoarme Investition in Immobilien, bei der die Konzeptbausteine optional wählbar oder individuell gestaltbar sind.
Standortanalyse
Objektauswahl
Finanzierungskonzeption
Abwicklung des Kaufprozesses
Mieterauswahl & Mietverwaltung
Sicherung Mieteinnahmen
Hausverwaltung
Steuerliche Abwicklung
sind die Bausteine, die eine Immobilie als Kapitalanlage für unsere Kunden zu einem erfolgreichen Baustein im Gesamtvermögenskonzept werden lassen. Darüber hinaus ist es für viele Anleger von entscheidender Bedeutung keinen “Arbeitsaufwand” mit den Immobilien zu haben. Erfahren Sie unten auf der Seite mehr über die Einflussfaktoren und Kriterien, die wir in unserer Konzeptionsgestaltung berücksichtigen. Oder vereinbaren Sie einen kostenfreien Termin!
Weitere Einflussfaktoren für Kapitalanleger
Bedingungen auf dem Immobilienmarkt
Der Wohnimmobilienmarkt in Nachfrage-Regionen gestaltet sich aufgrund niedriger Darlehenszinsen und moderatem Preisniveau als besonders attraktiv. Angesichts der stark rückläufigen Neubauaktivitäten und des knapper werdenden Angebots ist bei den entsprechenden Lagen mit Preissteigerungen und steigenden Mietzinsen zu rechnen. Gerade für Kapitalanleger ist die Wohnimmobilie eine interessante Geldanlageform, da sie im Vergleich zu den Schwankungen am Aktienmarkt und anderen Anlagemöglichkeiten vergleichsweise konstant bleibt.
Bedingungen auf dem Finanzmarkt
Das anhaltende niedrige Zinsniveau der letzten Jahre hat zu großer Verunsicherung bei institutionellen und privaten Anlegern geführt. Mit der Einführung des Euros sah sich Europa vor der Herausforderung viele Volkswirtschaften unter einer Währung zu vereinen. Daher sind sich Experten sicher, dass wir heute in einem neuen finanziellen Zeitalter leben. Die Zinsen werden mittelfristig wieder moderat steigen, jedoch werden wir Zinshochphasen, wie in der Vergangenheit, auf lange Zeit nicht bekommen. Dies bietet ein besondere Möglichkeiten für Investitionen in Immobilien, zumal Zinssteigerungen Kapitalanleger geringfügiger treffen, da die Zinsaufwendungen steuerlich geltend gemacht werden können.
Lage und Infrastrukturentwicklungen
Allgemein wird die Lage einer Immobilie als das absolut wichtigste Kriterium bewertet. Jedoch gibt es hierbei eine Vielzahl von Kriterien, die Berücksichtigung finden müssen. Infrastrukturelle Potentiale und Risiken (Bebauungsplanungen, Verkehrsentwicklungen, Industrieansiedlungen, Gewerbegebietsausschreibungen) sind hier von zentraler Bedeutung.
Auswahl der Objektarten, Ausstattung und Instandhaltung
Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus oder Eigentumswohnung? Viele Kapitalanleger sind Eigenheimbesitzer und legen somit eigene Maßstäbe und Vorstellung bei der Wahl des Objektes an. Dies führt häufig zu Fehlern bei der Objektsauswahl. Bereits bei der Planung und dem Bau eines Objektes sollte auf die Verwendung langlebiger und instandhaltungsarmer Materialien geachtet werden. Bei langfristigen Instandhaltungsinvestitionen (z.B. Heizung) ist die Anzahl der Investitionsträger maßgeblich. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft beipspielsweise werden diese Kosten von mehreren Parteien und gerade nicht nur von einem Eigentümer alleine getragen. Die Belastung für den einzelnen Eigentümer ist damit deutlich geringer.
Mietnachfragewachstum und sichere Vermietung
Für den Erfolg einer Immobilie als Kapitalanlage ist der wichtigste Faktor, dass die Immobilie vermietet ist, da die Miete sowohl in der Finanzierungszeit, als auch nach Abzahlung die monatliche Einnahme darstellt. Durch die Veränderungen in der Gesellschaft (Einkommen und Demographie) und zunehmenden Kreditanforderungen, ist es für junge Menschen immer schwerer den Traum nach “den eigenen vier Wänden” zu realisieren. Dies führt in den entsprechenden Bereichen zu einer langfristigen Nachfrage nach “bezahlbarem” Wohnraum.
Langfristige Verwaltung
Die umfassende Betreuung einer Immobilie ist ein umfangreiches Aufgabengebiet, welches in einem zunehmend gesetzlich veränderlichem Umfeld ein ausgezeichnetes rechtliches, kaufmännisches und technisches Fachwissen voraussetzt. Gebäudemanagement, Auswahl von Dienstleistern, Wirtschaftsplanerstellung und Nebenkostenabrechnungen stellen Kernfehlerquellen dar, die den nachhaltigen Erfolg einer Kapitalanlage maßgeblich beeinflussen.
Ausgestaltung der Finanzierung und steuerliche Einflussfaktoren
Immobilienfinanzierungen stellen ein sehr komplexes Themengebiet dar und sind eine der größten Fehlerquellen. Während bei einer Eigenheimfinanzierung die Immobilie grundsätzlich so schnell wie möglich abbezahlt werden sollte, ergeben sich bei einer Immobile als Kapitalanlage aufgrund vieler weiter Einflussfaktoren andere Bewertungsmaßstäbe.
Dazu zählen: Alter, Einkommen, Steuerbelastung, Gesamtvermögensplanung, Flexibilitätsbedarf, laufende Eigenheimfinanzierungen, mittel- und langfristige Überschussentwicklungen etc. in der Finanzierungsgestaltung und Kreditwahl.
